Interjú Bojár Gáborral - A hitelfelvételről

Portfolio, 2019-11-03

40 millió euró összegű hitelszerződést kötött a Graphisoft Park egyik leányvállalata. Miért döntöttetek a hitelfelvétel mellett?

A Graphisoft Park tőkeszerkezete iparági összehasonlításban igencsak előnytelen volt. Korábban az ingatlanjaink független értékbecslő által megállapított értékéhez viszonyítva csupán 27 százalék volt az eladósodottságunk. A nagyon alacsony eladósodottság egy ingatlancégnél nem egészséges, ugyanis, ha az ingatlancég saját tőkéjéhez viszonyított nyereségessége magasabb, mint a hitelkamat, akkor, ha hitelt veszünk fel, és azt kifizetjük részvényeseinknek, akkor ezzel csökkentjük a saját tőkét, és így a saját tőkéhez viszonyított nyereség emelkedik. A saját tőkéhez viszonyított nyereség a teljesítmény fontos mérőszáma és ezt lehet javítani azzal, ha még egy mindig egészséges szinten belül maradva hitelt veszünk fel és azt kifizetjük részvényeseinknek. A 40 millió eurós hitelfelvétellel 43 százalékra emelkedett az eladósodottságunk az ingatlanállomány értékéhez képest, ami egyébként még mindig alacsony, 50 százalék alatt maradva ez még mindig óvatos.

Mit tartotok optimális tőkeszerkezetnek?

Konzervatív üzletpolitikát folytatunk, de nem akarunk túlságosan óvatosak lenni. Az 50 százalék körüli értéket tartjuk optimálisnak, úgy érezzük, hogy amíg az 50 százalékot nem haladjuk meg, addig az egészségesen konzervatív. Vannak olyan ingatlanfejlesztő cégek, amelyek akár 70-80 százalékig is elmennek, és ezzel nagyon jó nyereségességi arányokat tudnak kimutatni. De ha romlik a működési környezet, akkor ez veszélyes tud lenni. Mi nem szeretnénk továbbra sem az iparágban szokásos eladósodottsági szintig elmenni elmenni, de 50 százalékig sem elmenni, az túlzott óvatosság lenne.

Ezzel az új hitellel 43 százalékra emelkedett az eladósodottság és az ingatlanállomány értékének hányadosa. Az még mindig nem 50.

A bankok fedezetként alacsonyabb ingatlanértékkel számolnak, így az ő számításuk szerint most már közel vagyunk az 50 százalékhoz.  Ennek ellenére még mindig felvehetnénk további hitelt, de ezt ilyen célra nem tervezzük. A mostani hitelfelvételnél viszonylag alacsony kamatot tudtuk elérni, de ha még több hitelt vennénk fel ilyen célra, akkor vélhetően magasabb kamattal kellene számolnunk.

Mennyire kedvező feltételek mellett jutott most hitelhez a Graphisoft Park a korábbiakhoz képest?

Időközben a világban a kamatok alacsonyabbak lettek, így a most felvett hitel kamata is alacsonyabb, mint a korábbi hiteleinké. De megmondom, mi az, ami különösen alacsony. A kamat hosszútávú rögzítése. A most felvett hitel futamideje 10 év, és a hitelhez kacsolódóan un. kamatcsere ügyletet kötöttünk, amivel 10 évre rögzítettük a kamatot. Ez most kiugróan olcsó, gyakorlatilag ingyen van. Ez véleményünk szerint nem maradhat így sokáig.

A hitelfelvételt követően 30-35 millió eurót juttatnátok a részvényeseknek. Miért döntöttetek így?

A részvényesek eddig a SzIT státusszal összhangban a megtermelt cash 90 százalékát kapták meg osztalékban. A most bejelentett tranzakcióval abból a nyereségből is részesednek, amely az ingatlanok felértékelődéséből származik. A felértékelődést készpénzzé tenni úgy lehet, hogy vagy eladunk ingatlant, vagy hitelt veszünk fel, aminek fedezete a felértékelődött ingatlanvagyon. Mi az utóbbi megoldást választottuk, mert most olcsó a hitel és így egyben maradhat az ingatlanegyüttes, továbbá a mutatóink is javulnak. Persze többen felvetették, hogy miért nem fordítjuk a hitelt további fejlesztésre. A déli területen van lehetőségünk fejleszteni, de az északi szennyezett területen néhány éven belül biztosan nem tudunk új fejlesztést indítani, akkor se, ha a most folyó ezzel kapcsolatos perünk számunkra kedvezően zárul. A déli területen viszont még van kb. 18-20 ezer négyzetméter fejlesztési lehetőségünk, amit akkor fogunk elkezdeni, amikor erre konkrét a bérlői igények jelentkeznek. A magas kihasználtságot továbbra is szeretnénk fenntartani.

A déli területen milyen időtávon reális a fejlesztés elindulása?

Ez a terület tiszta, itt akár másfél-két éven belül is állni tudnak új épületek, és ha több ezer négyzetméteres új igényt látunk, akkor bele is fogunk vágni. Elvileg a most felvett hitel egészét is kifizethetnénk a részvényeseknek, de egy néhány millió eurós részt megtartanánk önerőnek egy esetleges későbbi fejlesztést finanszírozó újabb hitelfelvételhez.

A részvényeseknek 30-35 millió eurót fizetne ki a társaság osztalék, illetve saját részvény vásárlási program keretében. Mi alapján súlyoztok a két lehetőség között?

Várhatóan nem súlyozni fogunk, hanem vagy az egyikre, vagy a másikra teszünk javaslatot a közgyűlés felé. A két dolog felcserélhető, sok vállalat nem osztalékot fizet, hanem saját részvényt vásárol vissza, ez egy teljesen elterjedt dolog a világban, és bizonyos szempontból ekvivalens a két megoldás. Ha valaki olyan arányban adja el részvényét, mint amekkora a részvényvisszavásárlás aránya az összes kint levő részvénymennyiséghez képest, akkor tulajdonhányada a cégben nem változik. Ha tehát például a cég részvényeinek húsz százalékát vásárolja vissza, akkor az, aki saját részvényeinek húsz százalékát adja el, annak pontosan ugyanakkora marad a részesedése cégben, mint előtte volt, tehát ugyanúgy jár, mintha osztalékot fizetett volna cég saját részvény vásárlás helyett. Emellett még némi adóelőnyt is élvezhet, hiszen az adóalapból levonhatja az eladott részvények beszerzési árát. Továbbá a részvényesnek nagyobb a szabadsága, hiszen akár dönthet úgy is, hogy neki most nem kell pénz, megtartja részvényeit, és ezzel nő a tulajdoni hányada. Ez kvázi olyan, mintha osztalékot kapott volna, és abból részvényeket vásárolt volna. Aki pedig pont fordítva, úgy érzi, hogy ezen az áron érdemes csökkenteni a tulajdonhányadát, vagy akár az összes részvényét eladni, az ezt is megteheti, ha az belefér a visszavásárlási program keretébe.

De akár osztalékot fizetünk a hitelből, akár saját részvényt vásárolunk, számolnunk kell azzal is, hogy a hitelnek lesz egy adósságszolgálata, ami nyilván csökkenti a jövőbeli osztalékfizetési képességet. De ha osztalék helyett saját részvényt vásárolunk, akkor kint maradó a részvényszám is csökken, ezért a jövőben az egy részvényre jutó osztalék nagyobb lesz annál, mintha most a hitelt osztalék formájában juttattuk volna el a részvényeseknek. Továbbá ha a saját részvény vásárlás alacsonyabb áron történik, mint a valós részvényérték, akkor az egy részvényre jutó valós részvényérték nőni fog.

A saját részvény vásárlás hátránya viszont az, hogy azok a részvényesek, akik szeretnék megtartani a jelenlegi pozíciójukat, azoknak egy kicsit bonyolultabb a helyzete, minta osztalékot kapna. Ki kell számolniuk mennyi részvényt kell eladniuk, hogy akkora maradjon a tulajdoni hányaduk, mint addig volt és ez nem olyan nyilvánvaló, hiszen nem lehet tudni előre, milyen lesz a visszavásárlás átlagára, tehát nem lehet pontosan tudni mennyi részvényt fog a cég visszavásárolni az előre megadott keretösszegből. Továbbá az sem biztos hogy egyáltalán lesz annyi ajánlat, hogy elfogyjon a keretösszeg. A fordított eset is előállhat, hogy olyan nagy lesz az érdeklődés, hogy hamar elfogy a keret, és lesznek részvényesek, akik lemaradnak a lehetőségről. Mi szeretnénk olyan technikát találni, amivel transzparensen biztosítható a részvényesek számára jelenlegi tulajdonhányaduk megtartása.

Összességében tehát vannak még nyitott kérdések, ezért nem dőlt még el, hogy rendkívüli osztalék fizetésre vagy saját részvény vásárlára teszünk javaslatot a közgyűlés felé. 

Ha saját részvényt vesztek vissza, kötitek-e az árfolyamot vagy árfolyamsávot a nettó eszközértékhez?

Nem, azt a piacnak kell megmondania, nem nekünk. Mi azt mondjuk meg, hogy mekkora összeget fordítunk rá, a piacnak kell eldöntenie, hogy ez milyen árfolyamon tud megtörténni, és lesz-e egyáltalán annyi eladó részvény, amennyi ezt az összeget felemészti. Ha netán nem lesz, akkor a maradékot kifizetjük rendkívüli osztalék formájában, tehát mégiscsak a két módszer valamilyen kombinációja valósul meg. 

Ha osztalékfizetés mellett döntötök, akkor arra mikor kerülhet sor?

A rendes osztalékfizetéssel egyidőben történhet meg a rendkívüli osztalék kifizetése. Viszont nagy hangsúlyt szeretnénk fektetni arra, hogy részvényeseink számára megkülönböztessük a rendes és a rendkívüli osztalékot. 2019-re azt jeleztük előre, hogy 4,8 millió euró lehet a Graphisoft Park adózott eredménye, ebből a SzIT-ekre vonatkozó szabályozás alapján legalább 90 százalékot kell javasolnunk a közgyűlésnek kifizetni osztalékként, ez alapján jelenleg részvényenként 43 eurócent osztalék várható, ezt az ígéretünket tartani szeretnénk a mostani tranzakciótól függetlenül. Ezen felül lenne a rendkívüli osztalék, de ezt külön kezeljük, még akkor is, ha a kettőt egyidőben fizetjük ki és jogilag egy osztaléknak számít.   

Ha saját részvényt vásárol a vállalat, akkor azt milyen formában teszi?

Ez az, ami még nem tisztázódott, mert ilyet még soha nem csináltunk, a szakértőkkel ennek a technikai részleteit még ki kell dolgozni.

Aukciót el tudtok képzelni?

Azt is el tudjuk képzelni. Végig kell gondolni, melyik konstrukciónak mi az előnye. Egyébként felmerült az a kérdés, hogy a hitelfelvétellel miért nem vártuk meg azt, amíg minden részlet tisztázódik és akkor minden részletében kidolgozott tervet hozhattunk volna nyilvánosságra. Sajnos a végleges technika még nem dőlt el, viszont a hitelfelvétellel nem akartunk várni, mert gyorsan változhatnak a feltételek. Most olyan olcsó a 10 évre való kamatrögzítés, hogy nem kockáztattuk meg, hogy jövő évre hagyjuk a hitelfelvételt.

A hitel 40 millió euró, a részvényesek felé a kifizetés 30-35 millió euró. A különbözet egy részéből jut fejlesztésekre?

Folyamatosan költünk fejlesztésekre, épületek felújítására, de azt akkor is végrehajtanánk, ha nem vettük volna fel a hitelt. A hitelből az a rész, amit nem fizetünk ki a részvényeseknek, arra szolgálna, hogy egy esetleges későbbi fejlesztéshez önerőként szolgáljon.

Ezek alapján már terveztek fejlesztéseket és arra újabb hitelfelvételt?

Nyilván attól függ, mekkora fejlesztésről van szó, mert egy néhány ezer négyzetméternyi nettó bérbeadható területű épület fejlesztését ebből a saját forrásból meg tudjuk oldani, ehhez nem kell új hitelt, de ha mondjuk húszezer négyzetméternyi épület együttest építenénk, nagyjából ennyit építhetünk a déli területen, ehhez már kell új hitel, és ha ehhez egy viszonylag jelentős önerővel rendelkezünk, akkor kedvezőbb feltételek mellett kapunk hitelt. Ezért tartalékolnánk néhány millió eurót a jelenlegi szabad felhasználású hitelből.

Belátható időn belül terveztek a mostanihoz hasonló volumenű kifizetéseket a részvényesek felé?

Húsz év óta először csináltunk ilyet, nem fogunk évente hasonlót csinálni, de ha a meglevő hiteleink törlesztése nyomán újra lényegesen az egészséges szint alá csökken az eladósodottságunk, akkor lehet, hogy megint csinálunk hasonló tranzakciót.

A Graphisoft Park részvényárfolyama idén már több mint 40 százalékot emelkedett, de még mindig a nettó eszközérték alatt forognak. Mit gondoltok ennek a diszkontnak a jelenlegi mértékéről?

A profi elemzők dolga, hogy erről gondoljanak valamit, nekünk a részvényárfolyamról nem lehet véleményünk, nekünk a saját teljesítményünkről lehet véleményünk. Egyébként azt látom, hogy jelenleg az ingatlancégek részvényei jellemzően a nettó eszközértékük alatt forognak, így van ez a Graphisoft Parknál is, eddig nagy volt a diszkont, az árfolyam emelkedésével most már kevésbé nagy.

A piacon terjed a pletyka, hogy több ajánlat is érkezett a Graphisoft Parkra. Igaz ez?

Nincs ilyen ajánlat az asztalunkon, nem ez befolyásolta mostani döntésünket, különben is egy ilyen ügyletnek pontosan leszabályozott eljárásrendje van. Viszont, két pletykát is hallottam, mindkettő hozzám kapcsolódott személyesen, és ha már ez a téma felmerült, akkor ezúton szeretném mindkettőt cáfolni a saját nevemben. Az egyik pletyka az, hogy látok valamilyen felvásárlási lehetőséget és a részvényvisszavásárlási akcióval kiszorítani akarnánk a kis részvényeseket. Erre az a válaszom, hogy ha lenne is ajánlat, akkor sem élnénk ilyen lehetőséggel, ez nem a mi stílusunk. De nincs, ezt nagyon határozottan megerősíthetem, nincs felvásárlási ajánlat a Graphisoft Parkra. A másik spekuláció pedig ennek pont az ellenkezője, eszerint ki szeretnék szállni, és egy ilyen nagyvolumenű saját részvény vásárlási program lehetőséget teremtene erre. Ismételten megerősítem, nem kívánok kiszállni, azt szeretném, hogy a jelenlegi tulajdoni hányadom változatlan maradjon.

Most már tudjuk, hogy nincs ajánlat a cégre, de ha jönne, annak milyen magasnak kellene lennie mondjuk a nettó eszközértékhez képest, hogy vonzó legyen?

Nyilván nem támogatnánk olyan ajánlatot, amely a nettó eszközértéktől messze elmaradna.

Ez világos, de ha a nettó eszközértéknek megfelelő, vagy azt meghaladó ajánlat érkezne?

A nettó eszközértéket meghaladó ajánlat erős motiváció lehetne, hogy azt támogassuk és a részvényeseink számára az elfogadást javasoljuk. De ismétlem, jelenleg nem látok ilyen fenyegetést.